Press Reviews

ZF 15 minute cu un antreprenor. Florian Niţu – Popovici Niţu Stoica şi Asociaţii Proprietari versus chiriaşi pe piaţa centrelor comerciale: „Toţi cei implicaţi în piaţă încearcă acum ajustare, renegociere, suspendare, scutire“

Ziarul Financiar | 8 Aprilie 2020

Această perioadă ar putea să reprezinte testul suprem pentru contractele semnate pe piaţa imobiliară.

PNSA
Florian Niţu, managing partner în cadrul casei de avocatură Popovici Niţu Stoica şi Asociaţii: Forţa majoră nu înseamnă peste tot pandemia. Unii reglementează, alţii exclud.

Reglementarea forţei majore în contractul de închiriere, dar şi felul în care proprietarul plăteşte mai departe finanţarea contractată anterior pentru dezvoltare trebuie analizate în cadrul contractului dintre cele două părţi, este de părere Florian Niţu, managing partner în cadrul casei de avocatură Popovici Niţu Stoica şi Asociaţii, unul dintre cei mai experimentaţi avocaţi pe dreptul comercial şi specializat pe piaţa imobiliară.

În opinia lui, această perioadă reprezintă testul suprem pentru contractele semnate pe piaţa imobiliară. Cei mai mulţi dintre proprietarii de centre comerciale sau galerii comerciale pun tot mai mare presiune pe chiriaşii magazinelor pentru a plăti chiria aferentă lunii aprilie, inclusiv cu somaţii că vor executa scrisoarea de garanţie, potrivit datelor din piaţa imobiliară.

Pe de altă parte, sunt şi proprietari care au înţeles şi au amânat plata chiriilor aferente lunii aprilie. Mai mult, retailerii spun că marii proprietari au contracte bine realizate, astfel încât chiriaşii nu pot declara nimic în public şi nu au altă soluţie decât de a plăti chiria.

„Suntem în contract de închiriere pe spaţiu comercial, într-o proprietate de tip centru comercial cu mai mulţi utilizatori. Într-un contract de închiriere, te uiţi la obiectul contractului – dacă este o proprietate de bun închiriat, problema riscului imposibilităţii de a pune bunul la dispoziţia chiriaşului este mai simplă potrivit Codului civil. Dacă proprietarul nu pune la dispoziţie spaţiul, atunci chiriaşul poate cere ajustarea contractului sau rezilierea acestuia. În centrele comerciale, proprietarul este deţi­nătorul spaţiului, are toate caracte­risticile necesare contractului, dar lipseşte traficul şi clientela. Şi acum este dilema – el a pus la dispoziţia chiriaşului acel spaţiu, el şi-a îndeplinit obligaţia. Dar acum lucrurile sunt diferite. Chiriaşul poate folosi spaţiul în sine şi are acces la acel spaţiu, dar acum întrebarea - în ce măsură chiriaşul, având acces, poate folosi spaţiul ca destinaţie aşa cum este precizat în contract“, explică Florian Niţu.

Pe de altă parte, el a subliniat că un contract cu un centru comercial nu reprezintă un act simplu.

Spre exemplu, dacă contractul presu­pune măsuri pentru a atrage trafic, program fix, acivităţi de marketing, securitate specială, fac parte din definiţia bunului, iar astfel se ajunge la concluzia că proprietarul nu mai este în măsură să pună la dispoziţia chiriaşului bunul aşa cum a fost el închiriat.

„Acel bun reprezintă un ansamblu de condiţii care trebuie îndeplinite pentru a asigura chiriaşului folosinţa lui. Se poate susţine că dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, şi sunt definitorii, chiriaşul e în măsură să suspende obligaţiile de plată, iar dacă situaţia nu este temporară, poate chiar rezilia contractul“, a spus Florian Niţu.

El a subliniat că în multe situaţii am văzut cum mulţi investitori instituţionalizaţi această clauză este negociată în termeni foarte restrictivi. Sunt situaţii care exclud din start astfel de acţiuni ale autorităţilor de sub forţei majore.

„Forţa majoră nu înseamnă peste tot pandemia. Unii reglementează, alţii exclud“, a spus Florian Niţu.

Cei mai mulţi dintre proprietarii de centre comerciale sau galerii comerciale pun tot mai mare presiune pe chiriaşii magazinelor pentru a plăti chiria aferentă lunii aprilie, inclusiv cu somaţii că vor executa scrisoarea de garanţie, potrivit datelor din piaţa imobiliară. Pe de altă parte sunt şi proprietari care au înţeles şi au amânat plata chiriilor aferente lunii aprilie. Mai mult, retailerii spun că marii proprietari au contracte bine realizate, astfel încât chiriaşii nu pot declara nimic în public şi nu au altă soluţie decât de a plăti chiria.

Potrivit consultanţilor de la compania Cushman & Wakefield Echinox, decizia autorităţilor de a suspenda temporar activitatea de comercializare a bunurilor considerate neesenţiale din cadrul centrelor comerciale afectează peste 9.000 de magazine din România, fiecare zi de închidere provocând pierderi ca urmare a unor venituri neîncasate cuprinse între 15 şi 20 de milioane de euro.

Ordonanţele militare emise în contextul pandemiei de COVID-19 exceptează de la această suspendare magazinele care comercializează preponderent produse alimentare, electronice, veterinare şi farmaceutice, precum şi serviciile de curăţătorie şi optică medicală.

Stocul de retail modern (malluri, parcuri de retail şi galerii comerciale) din România este de circa 3,9 milioane de metri pătraţi, din care supermarketurile şi hipermarketurile - principala categorie de magazine rămase deschise, reprezintă circa 23%, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox. Estimarea cu privire la veniturile neîncasate ia în calcul un nivel al vânzărilor mediu într-o perioadă cu activitate normală pentru un astfel de centru comercial, estimat la 2.000 de euro/mp/an.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 08.04.2020

 

Valid XHTML 1.0 Transitional