Press Reviews

ZF 15 minute cu un antreprenor. Florian Nițu – Popovici Nițu Stoica şi Asociații Proprietari versus chiriaşi pe piața centrelor comerciale: „Toți cei implicați în piață încearcă acum ajustare, renegociere, suspendare, scutire“

Ziarul Financiar | 8 Aprilie 2020

Această perioadă ar putea să reprezinte testul suprem pentru contractele semnate pe piața imobiliară.

Florian Nițu, managing partner în cadrul casei de avocatură Popovici Nițu Stoica şi Asociații: Forța majoră nu înseamnă peste tot pandemia. Unii reglementează, alții exclud.

Reglementarea forței majore în contractul de închiriere, dar şi felul în care proprietarul plăteşte mai departe finanțarea contractată anterior pentru dezvoltare trebuie analizate în cadrul contractului dintre cele două părți, este de părere Florian Nițu, managing partner în cadrul casei de avocatură Popovici Nițu Stoica şi Asociații, unul dintre cei mai experimentați avocați pe dreptul comercial şi specializat pe piața imobiliară.

În opinia lui, această perioadă reprezintă testul suprem pentru contractele semnate pe piața imobiliară. Cei mai mulți dintre proprietarii de centre comerciale sau galerii comerciale pun tot mai mare presiune pe chiriaşii magazinelor pentru a plăti chiria aferentă lunii aprilie, inclusiv cu somații că vor executa scrisoarea de garanție, potrivit datelor din piața imobiliară.

Pe de altă parte, sunt şi proprietari care au înțeles şi au amânat plata chiriilor aferente lunii aprilie. Mai mult, retailerii spun că marii proprietari au contracte bine realizate, astfel încât chiriaşii nu pot declara nimic în public şi nu au altă soluție decât de a plăti chiria.

„Suntem în contract de închiriere pe spațiu comercial, într-o proprietate de tip centru comercial cu mai mulți utilizatori. Într-un contract de închiriere, te uiți la obiectul contractului – dacă este o proprietate de bun închiriat, problema riscului imposibilității de a pune bunul la dispoziția chiriaşului este mai simplă potrivit Codului civil. Dacă proprietarul nu pune la dispoziție spațiul, atunci chiriaşul poate cere ajustarea contractului sau rezilierea acestuia. În centrele comerciale, proprietarul este deți­nătorul spațiului, are toate caracte­risticile necesare contractului, dar lipseşte traficul şi clientela. Şi acum este dilema – el a pus la dispoziția chiriaşului acel spațiu, el şi-a îndeplinit obligația. Dar acum lucrurile sunt diferite. Chiriaşul poate folosi spațiul în sine şi are acces la acel spațiu, dar acum întrebarea - în ce măsură chiriaşul, având acces, poate folosi spațiul ca destinație aşa cum este precizat în contract“, explică Florian Nițu.

Pe de altă parte, el a subliniat că un contract cu un centru comercial nu reprezintă un act simplu.

Spre exemplu, dacă contractul presu­pune măsuri pentru a atrage trafic, program fix, acivități de marketing, securitate specială, fac parte din definiția bunului, iar astfel se ajunge la concluzia că proprietarul nu mai este în măsură să pună la dispoziția chiriaşului bunul aşa cum a fost el închiriat.

„Acel bun reprezintă un ansamblu de condiții care trebuie îndeplinite pentru a asigura chiriaşului folosința lui. Se poate susține că dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, şi sunt definitorii, chiriaşul e în măsură să suspende obligațiile de plată, iar dacă situația nu este temporară, poate chiar rezilia contractul“, a spus Florian Nițu.

El a subliniat că în multe situații am văzut cum mulți investitori instituționalizați această clauză este negociată în termeni foarte restrictivi. Sunt situații care exclud din start astfel de acțiuni ale autorităților de sub forței majore.

„Forța majoră nu înseamnă peste tot pandemia. Unii reglementează, alții exclud“, a spus Florian Nițu.

Cei mai mulți dintre proprietarii de centre comerciale sau galerii comerciale pun tot mai mare presiune pe chiriaşii magazinelor pentru a plăti chiria aferentă lunii aprilie, inclusiv cu somații că vor executa scrisoarea de garanție, potrivit datelor din piața imobiliară. Pe de altă parte sunt şi proprietari care au înțeles şi au amânat plata chiriilor aferente lunii aprilie. Mai mult, retailerii spun că marii proprietari au contracte bine realizate, astfel încât chiriaşii nu pot declara nimic în public şi nu au altă soluție decât de a plăti chiria.

Potrivit consultanților de la compania Cushman & Wakefield Echinox, decizia autorităților de a suspenda temporar activitatea de comercializare a bunurilor considerate neesențiale din cadrul centrelor comerciale afectează peste 9.000 de magazine din România, fiecare zi de închidere provocând pierderi ca urmare a unor venituri neîncasate cuprinse între 15 şi 20 de milioane de euro.

Ordonanțele militare emise în contextul pandemiei de COVID-19 exceptează de la această suspendare magazinele care comercializează preponderent produse alimentare, electronice, veterinare şi farmaceutice, precum şi serviciile de curățătorie şi optică medicală.

Stocul de retail modern (malluri, parcuri de retail şi galerii comerciale) din România este de circa 3,9 milioane de metri pătrați, din care supermarketurile şi hipermarketurile - principala categorie de magazine rămase deschise, reprezintă circa 23%, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox. Estimarea cu privire la veniturile neîncasate ia în calcul un nivel al vânzărilor mediu într-o perioadă cu activitate normală pentru un astfel de centru comercial, estimat la 2.000 de euro/mp/an.

Articol publicat în ediția tipărită a Ziarului Financiar din data de 08.04.2020